2021年年底，中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。2022年4月11日，中国证监会、国资委、全国工商联联合发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，指出坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

对房企而言，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续，一去不复返了，探索新的发展模式以及探索房地产良性循环和健康发展之路都成为房企当前面临的新目标。

近日，澎湃新闻专访了瑞安房地产有限公司(瑞安房地产，00272.HK)CEO王颖，试图解读房企眼中的“房地产新模式”，寻求中国房地产市场未来的发展之道。

事实上，瑞安房地产从2016年就已经开始采取轻资产策略。瑞安房地产2021年的年报数据显示，截至报告期末，瑞安房地产的净资产负债率为30%，同比下降15个百分点；现金及银行存款总额为172.84亿元。

在王颖看来，稳健的资产负债率和充裕的现金流让公司能抓住市场调整带来的机遇。王颖指出，瑞安仍在持续拓展在上海以及长三角和大湾区的一线城市和策略性区位的发展版图，除了土地市场，并购市场的机会也会关注。

另一方面，王颖认为，高质量发展、高品质生活的“新发展模式”，会让房企未来大有可为。

值得一提的是，疫情的反复也给房地产市场带来了不少挑战。不过，王颖表示，相信在政府的强力措施下，疫情终将过去，不会影响市场的长期发展趋势和走向。

以下为澎湃新闻与王颖对话实录：

澎湃新闻：如何解读并看待地产行业的“新发展模式”？

王颖：以房地产企业的视角，现阶段我们可以从“营商环境转变”和“企业开发经营调整”两个方面分享瑞安房地产对于“新发展模式”的一些观察和初步思考。

首先，是地产行业营商环境的转变。房地产行业在中国经济社会发展全局中的角色，从助推器变成了压舱石，也是扩内需、促销费、惠民生的重要方面以及防范金融风险的重要领域。我们国家也开始步入工业化和城市化中后期，人口出生率下降、老龄化发展逐步带来需求侧的变化，市场容量即将触顶进入高位平台期和步入趋势性下行转变的新阶段。同时，“双碳”战略的提出以及科技发展应对生活工作场景的转变，都对未来的城市建设和运营带来新思考、新空间。房地产行业需要根据这些变量去衍变和发展新模式，探索新途径。

其次，企业自身开发经营模式也在调整转变。在长效机制和调控延续、行业去杠杆、融资收缩趋势之下，房企传统的“高负债、高杠杆、高周转”三高模式已不再适用，三条红线政策以及房地产市场愈发激烈的竞争都在倒逼房地产企业降低杠杆，回归经营本质，追求更高的管理红利和经营效益。

站在新起点，我认为，高质量发展、高品质生活的“新发展模式”，会让房企未来大有可为。

就“高质量发展”而言，房地产行业应该在城市建设领域更好地扮演自己的角色，更多思考可以如何配合政府和所在区域，顺应市场需求，吸引企业和人才，助力区域环境提升、城市更新发展、产业转型升级，并积极实现由大规模快速开发、粗放式发展向绿色、低碳、循环的建设发展方式转变，推动经济社会的可持续发展。

就“高品质生活”而言，为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企可以从产品服务多元化发展以及产业链延伸两个方向积极探索。比如从传统的房地产发展向产业、养老、文旅及物流等主题发展，以及从地产开发向房屋租赁、代建服务、物业服务及可持续发展解决方案等专业领域延伸。

百年大变局之下，2021年开始中国房地产行业也逐步进入了全新的发展阶段。中国的房地产市场在未来5-10年仍然是一个规模相当大的市场，我们对未来的发展应保持信心，同时积极思考与改变，以便更好地适应时代发展。

澎湃新闻：对瑞安房地产而言，“新发展模式”的方向是什么？

王颖：我们从来不是简单的买地、建楼、卖房子，而是将城市视为一个生命体。瑞安房地产过去一个时期就未来的战略发展方向进行了深入的思考和探讨，主要包括三个方面。

一是集团战略愿景和使命的变化。

我们从过去以商业地产驱动的综合发展商，将转变成城市发展方案的提供者，为我们所在的城市及区域提供城市发展解决方案，致力于建设卓越可持续城市社区。我们当前所有的拓展项目都围绕上述愿景来展开，比如瑞安对于“大新天地”社区、联动周边区域积极推进的世界级复合功能中心区发展愿景及实践，就是范例之一，它将全面提升区域经济活动的核心竞争力。

二是业务模式的转变。

我们将在继续发挥城市更新、总体规划的综合多功能社区发展优势的基础上，将未来的发展创新衍变成“社区+”模式，使我们的产品和服务将更加多元和具适应性。

在住宅、商业及办公等产品之外，我们未来还可能延展到文旅、康养和医疗等新的内容，同时在商业逻辑上还会继续坚持以客为本、因地制宜的原则。比如我们的蟠龙天地项目就是融入文旅、城市微度假概念的新一代项目产品。

三是可持续发展理念的提升。

瑞安始终贯彻可持续发展战略，并将其作为集团业务的基石和重点。瑞安目前持有及运营中项目超过八成都取得了LEED/WELL/中国绿色建筑等国际和国内各类环保及健康认证，未来我们还会持续提升这一比例，并将进一步整合和提升我们贯穿投资、开发、运营全价值链的绿色可持续发展能力。未来我们在房地产科技与业务的结合方面也会开展更多的探索。

澎湃新闻：在房地产长效健康发展背景及维持房企自身财物稳健方面，瑞安房地产有哪些策略或新的投资计划？

王颖：瑞安房地产将继续坚持稳健的财务策略和轻资产战略。集团从2016年开始采取轻资产策略，旨在保持稳健的资产负债率和充裕的现金流。

截至2021年12月31日，集团将资产负债率进一步降低至30%更稳健水平，让公司能抓住市场调整带来的机遇。比如去年12月，我们联合武汉城建集团，逆市斥资超百亿投得武汉市武昌湾策略性大型综合发展项目。在不少同行2021年大幅录亏的情况下，我们年内实现了强劲的业绩表现，显示了我们上述战略和策略的优势和韧性，我们在接下来一个时期将继续坚持。

面对当前的市场调整，我们仍将积极寻找发展机遇，在不确定的环境下识别确定性，识别安全边际高、回报合理的项目。瑞安仍在持续拓展在上海以及长三角和大湾区的一线城市和策略性区位的发展版图。就我们长期看好的市场和区域的项目，在符合战略方向、能够发挥公司的品牌和能力优势、回报合理的前提下我们会积极跟进。同时在拓展渠道上，我们接下来也会更灵活，除了土地市场，并购市场的机会我们亦会关注。就一些同行计划出售的项目或资产组合，在符合我们前述投资战略的情况下，我们亦会考虑。

在新的业务模式转变下，与策略性合作伙伴强强联合，把握市场上浮现的各类投资拓展机遇，加快业务的发展和更快更好的实现投资价值。

在当前融资暂时受限的情况下，我们会积极优化运营策略、加快销售，最大化运营现金流；同时，我们也在积极考虑如何更好实现我们优质的商业资产组合的潜在价值。我们将商业投资物业、物业管理和资产管理业务分拆，并以瑞安新天地的名义独立运营并择机在香港主板独立上市。瑞安房地产与瑞安新天地两家公司可以在开发和商业资产管理方面形成清晰、差异化的业务模式。有关进程将取决于资本市场的状况，我们仍在持续关注和保持跟进中。

环境和市场永远在不断地变化。虽然面对重重挑战，我们相信在清晰的企业战略引领下，凭借创新的业务发展模式和坚定的执行力，我们有信心继续为城市发展提供不同的解决方案，推动业务长期稳健的发展。

澎湃新闻：国内近期疫情形势再度严峻，尤其是上海受影响更甚，如何看待短期市场的发展？

王颖：国内本轮疫情确实给经济社会和房地产市场带来了不少挑战，最直接的就是在上海这样的城市大家都居家办公，项目的销售活动都暂时停滞了。但我们相信在政府的强力措施下，疫情终将过去，不会影响市场的长期发展趋势和走向。

不过，我们预估国内本轮疫情度对经济社会的影响可能会大于2020年武汉的那一轮，再考虑当前内外部政治经济环境因素影响，短中期的市场发展我们需保持关注和警惕。

对总体市场影响而言，本轮疫情尤其是上海的疫情对产业链的影响已经开始显现，并已经对经济发展带来一定影响，同时在俄乌战争、美元加息等外部因素的影响下，预计会对年内经济增长带来压力，但中期影响和我们的政策应对尚待观察。这样的背景下，短期内预计本已疲弱的房地产市场面对进一步的压力，这已经在一季度土地和销售市场已有体现，尤其是在三四线城市。

当前在“房住不炒、因城施策”的调控框架下，一些压力较大的城市已经开始陆续出台放松措施以刺激需求，但相信市场信心恢复尚需时间。

从房企端看，当前融资的持续紧缩和销售的下行，现金流压力仍在继续蔓延，拿地和开工都可能持续低迷。所以从今年全年来看，市场大概率正处于销售额下行，房企投资下行的周期，未来将逐步过渡到销售额止跌和房企投资逐步回稳的阶段，速度则取决于经济增长态势和调控政策走向和力度。

从结构上看，不管是从销售市场还是土地投资市场，都可能呈现明显的K形走势，即在一二线城市的优质项目和产品销售表现会更乐观，经营稳健、品牌和资本实力较强的房企尤其是国央企背景的房企将会在土地投资及并购市场更加活跃。

就上海而言，这段时间的疫情让整体社会运行与经济发展、各行各业都受到了较大的冲击。我们预计今年上半年的成交活动将会有不同程度的延迟，商业活动和消费将需要时间恢复。但我们对于上海住宅需求基本面及商业的活力和城市发展的韧性还是有信心的。

经过本轮疫情，市场和客户会对高品质综合社区的价值认知更深刻，品质更卓越、环境更健康、服务更人性化，物业管理更优的社区将会受到更多青睐。这些方面恰恰都是瑞安的优势和强项，凭借我们的品牌和能力，以及当前有利的战略姿态，瑞安下一阶段会继续把握上海及重点的结构性市场机遇，谋求进一步的发展和突破。

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